關(guān)注網(wǎng)絡(luò)熱點(diǎn)，直面網(wǎng)友關(guān)切。張玲說法，聯(lián)手深圳市律師協(xié)會(huì)，請(qǐng)來深圳專業(yè)律師，從身邊網(wǎng)事入手，讓法律好懂好用，做你身邊的法律智庫(kù)。歡迎你把更多的法律案例和困惑告訴我們，我們請(qǐng)律師來解答。（電話：83521468，傳真：83911897，郵箱：zhangl＠sznews．com ）
深圳房地產(chǎn)調(diào)控政策風(fēng)吹草動(dòng)牽動(dòng)購(gòu)房者的心。（本網(wǎng)資料圖）
見圳客戶端.深圳新聞網(wǎng)2020年9月15日訊（記者 張玲 趙文碩）深圳人最近討論的樓市話題最熱的是“假離婚買房是否已經(jīng)走不通了”？近日，深圳市住建局給深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的一份《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于貫徹落實(shí)〈關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知〉的通知》相關(guān)條款執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函，引起廣泛關(guān)注。
該復(fù)函對(duì)深圳“7·15”房地產(chǎn)調(diào)控政策在執(zhí)行方面有關(guān)適用時(shí)間節(jié)點(diǎn)、社保斷繳、離異人士購(gòu)房的理解與執(zhí)行等13個(gè)市民關(guān)心的問題進(jìn)行了回復(fù)。
其中，關(guān)于離異人士購(gòu)房的理解與執(zhí)行是這樣規(guī)定的：
《通知》第四條關(guān)于離異人士購(gòu)房不區(qū)分深戶家庭和非深戶家庭。離異前家庭在本市有1套商品住房，若該房產(chǎn)登記在夫妻雙方名下且離異時(shí)未分割的，離異后需轉(zhuǎn)移登記在一方名下后，無房一方可購(gòu)買1套商品住房；離異后直接轉(zhuǎn)讓給第三人的，經(jīng)雙方協(xié)商一致后可以購(gòu)買1套住房，登記在符合購(gòu)房條件的任一方或雙方名下。再婚或復(fù)婚家庭，按現(xiàn)有家庭住房套數(shù)計(jì)算，不再考慮其雙方離異前家庭擁有住房情況。
一句話概括就是，再婚或復(fù)婚不再追溯離異前住房情況。
9月10日，中國(guó)人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局、深圳市住建局聯(lián)合下發(fā)通知稱，將建立婚姻信息查詢機(jī)制，完善住房貸款管理。通過數(shù)據(jù)共享機(jī)制為商業(yè)銀行提供購(gòu)房人婚姻登記（含結(jié)婚、離異）信息的查詢便利，等同于全面圍剿了“假離婚”的投機(jī)者們。今天的張玲說法，我們邀請(qǐng)深圳三位資深房地產(chǎn)律師預(yù)測(cè)一下住建局給不動(dòng)產(chǎn)登記中心的復(fù)函明確的執(zhí)行細(xì)則對(duì)樓市的影響，以及它是否會(huì)對(duì)離婚案件以及夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割產(chǎn)生影響？
深圳律師：購(gòu)房資格與離婚脫鉤保障正常離異人士的購(gòu)房需求
信榮房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)張茂榮律師認(rèn)為，離婚過往三年住房套數(shù)限貸不限購(gòu)只是對(duì)“7.15房地產(chǎn)調(diào)控政策”的進(jìn)一步明晰，并非新政，保障了正常離異人士的購(gòu)房需求?！澳壳斑@個(gè)政策解讀與‘7.15房地產(chǎn)調(diào)控政策’無異，只是將大眾心理預(yù)期調(diào)整到兩個(gè)月之前，所以不會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生過大的沖擊。”
張茂榮律師認(rèn)為，因?yàn)橘?gòu)房資格與離婚脫鉤，所以避免了離婚搶房現(xiàn)象，對(duì)離婚案件及夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割不會(huì)發(fā)生重大影響。“
三個(gè)方面解讀“7.15房地產(chǎn)調(diào)控政策”
廣東華商律師事務(wù)所周爭(zhēng)鋒認(rèn)為，解讀深圳的“7.15房地產(chǎn)調(diào)控政策”，要從購(gòu)房資格、信貸政策和稅收政策三個(gè)方面分開去解讀。
關(guān)于購(gòu)房資格認(rèn)定，“離婚3年內(nèi)購(gòu)房，住房套數(shù)按照離婚前原家庭擁有的住房總套數(shù)計(jì)算的要求，只針對(duì)遞件時(shí)的成年單身人士身份。對(duì)申請(qǐng)遞件過戶時(shí)的已婚人士只計(jì)算當(dāng)前家庭的套數(shù)?！?/p>
此外，“非深戶家庭在離婚前家庭名下只有一套房登記在一方名下，則離婚后3年內(nèi)無房一方符合購(gòu)房政策的可以以成年單身人士身份購(gòu)買一套房?！?/p>
關(guān)于離婚后的購(gòu)房信貸政策，周爭(zhēng)鋒律師分析說，“7.15房地產(chǎn)調(diào)控政策”本身并沒有涉及關(guān)于離婚購(gòu)房信貸政策的調(diào)整，只是增加非普通住宅貸款首付款比例?！耙虼?，離婚后的購(gòu)房信貸政策仍然執(zhí)行2018年7.31政策中關(guān)于離婚購(gòu)房信貸政策。也就是，購(gòu)房人離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房貸款，貸款首付款比例不低于七成；但離婚前無房無貸仍按三成執(zhí)行，僅有一套房按五成執(zhí)行。
也有不少網(wǎng)友關(guān)心離婚后購(gòu)房的契稅如何認(rèn)定？周爭(zhēng)鋒律師告訴記者，政策本身并沒有涉及離婚后契稅首套和二套的認(rèn)定問題，只是規(guī)定“將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年“。
即，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買5年以上（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買5年以上（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
律師提醒：離婚雙方須考慮清楚房子歸屬哪方
北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所家事房產(chǎn)律師劉亞娟認(rèn)為，該復(fù)函明確了再婚或復(fù)婚的情況下如何計(jì)算住房套數(shù)的問題，應(yīng)當(dāng)說該復(fù)函的內(nèi)容是合理的?！凹热皇且呀?jīng)組建了新的家庭，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)按照新的家庭來計(jì)算住房套數(shù)。雖然還是存在著假離婚后再假結(jié)婚這種操作的可能，但是即使沒有這一條，有資源和有心思這么操作的人還可以通過代持來操作?！?/span>
劉亞娟律師提醒說，在深圳7月15日出臺(tái)了限購(gòu)政策之后，離婚的時(shí)候雙方都得考慮清楚到底房子歸誰、如果以前有兩套或者三套房，全歸一方，另一方就沒有購(gòu)房資格了。如果已經(jīng)有再婚的打算，則可以在房產(chǎn)所有權(quán)方面做一些讓步以便雙方早點(diǎn)達(dá)成一致，辦理離婚手續(xù)。
以上內(nèi)容是三位深圳房地產(chǎn)律師的初步研判。那么，你認(rèn)為在深圳目前的調(diào)控政策下，假離婚買房會(huì)消停嗎？
張茂榮律師（中）、周爭(zhēng)鋒律師（左）、劉亞娟律師（右）。
【關(guān)于張茂榮律師】
信榮團(tuán)隊(duì)首席律師，房地產(chǎn)爭(zhēng)議解決專家。
執(zhí)業(yè)領(lǐng)域：房地產(chǎn)、小產(chǎn)權(quán)房糾紛，涉房家事，城市更新等。
【關(guān)于周爭(zhēng)鋒律師】
廣東華商律師事務(wù)所律師。自2009年執(zhí)業(yè)以來一直從事深圳市二手房交易訴訟和非訴訟研究，具有十余年的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，熟悉并精于二手房法律事務(wù)，撰寫了多篇關(guān)于二手房業(yè)務(wù)的法律實(shí)踐文章，對(duì)房地產(chǎn)法規(guī)政策、市場(chǎng)行情具備敏銳的判斷和獨(dú)立見解。
【關(guān)于劉亞娟律師】
北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人律師，先后從事警察、律師之職，在多年的律師職業(yè)生涯期間，已成功辦理數(shù)百起民事訴訟案件，其中尤以婚姻家庭法律事務(wù)和房地產(chǎn)法律事務(wù)（房屋買賣合同糾紛、商鋪?zhàn)赓U糾紛、小產(chǎn)權(quán)糾紛、合作建房糾紛、離婚房產(chǎn)分割，房產(chǎn)繼承等）為主要研究領(lǐng)域，并尤其擅長(zhǎng)處理該領(lǐng)域內(nèi)重大復(fù)雜疑難案件。